18个房地产协会支持政府修法 松绑外资租售限制

允许外国人租房99年、将公寓购买配额扩大到75% 政府竭力强调相关政策并非“卖国” 业者指能让社会各阶层获益

本报讯（小朱编译）2024年6月26日，记者报道称，根据7家房地产行业协会请求赛塔政府修改两项法律，即《财产权法》，从本质上讲，用于长期项目开发的土地租赁协议被归类为产权，它与租赁土地的含义相同，可以作为银行贷款的抵押品，相当于土地所有权。《公寓法》，要求将曼谷、普吉岛、芭提雅3个主要旅游城市的外国人购买公寓配额从原来的49%扩大到75%，以吸引购买力。
看来，修改这两部房地产法的举措遭到了批评和反对。原因有很多，比如担心这会成为卖国法，为外国人来购买房地产提供便利，直到泰国人不再有竞争购买的权利，因为泰国人购买力较小，包括担心他们将被外国人统治等等。
这就造成了一个现象，全国各地18个房地产协会，纷纷签字并发表补充声明，重申建议修改法律的理由，并指出外国人的潜在购买力将有助于整体经济更快复苏。因为在泰国人民购买力较弱的时候提供了帮助。
修改法律以吸引外国人进入该系统
泰国公寓协会主席布拉瑟透露，修改以长期租赁方式持有并增加外国人购买公寓的配额的提议与过去提议的完全不同，此次是重点维护泰国和泰国人民长期利益并透明化的建议。有以下7点要点：
1. 根本没有向外国人开放土地所有权的提议。
2.仅是为了泰国土地所有者的利益，在出租土地的同时仍然拥有自己的土地所有权的长期租权。
3.让国外客户拥有支付过户税费的权利和义务。以及向首次来泰国的外国人征收（或转让税）和土地及财产税。
4. 至于公寓购买配额超过49%的费用和土地税收入，每年都会以高于泰国人的税率征收收集外国人的税。把这些收入设立基金，支持中低收入者住房，将购买价格上限限制在不超过300万泰铢，这是一个大众市场领域。这个基金与石油基金的模式相同。通过支持低收入人群购房的低息贷款，减少住房获取方面的不平等。
5.制定了规则并将外国人在公寓内的生活纳入泰国人的控制，减少对其他业务的长期影响。
6. 为泰国地主创造机会，他们无需出售土地，但可以从外国投资者和泰国投资者的长期租金中产生更多收入。这样可以灵活地设置所需的租赁时间，并且与各种大中小型规模的投资一致相符。
7. 这是泰国房地产业务结构的调整，支持泰国经济的长期结构，做到透明并向拥有泰国房地产的外国人开放，让他们正确进入法律体系，以吸引具有各种专业知识点外国人来泰国工作并帮助泰国长期发展。
与此同时，酒店业界关心的问题是将外国人购买公寓的配额扩大到75%，将导致公寓单元出租与酒店的竞争。实际上，公寓业主不能进行日租。因为这违反了酒店法，因此，当配额扩大时，外国人显然是公寓单位的所有者，可以更轻松地检查日租行为。
解锁一代以上的租金
Origin Property 大众有限公司首席执行官兼泰国公寓协会名誉主席披拉蓬表示，他还想就这两部法律的修订发表自己的看法。除了外国人享受福利，泰国客户也能获得直接和间接的好处。
至于外国人的项目开发投资，有增加的趋势。因为他们对50-99年的长期租约充满信心，与原来的租赁合同只有30年的短期合同相比更加稳定，降低了投资风险。外国人购买公寓的配额扩大到75%，仅限于曼谷、普吉岛和芭堤雅3个主要旅游城市。
购买公寓不仅仅是是居住问题，还用吃饭和旅游、消费等。所有这一切都能够将外汇带入泰国。这相当于通过外国人的购买力直接增加了GDP。
对于泰国客户来说，有2个概念： 1. B to C（Business to Customer）商业模式。目前，城市地区的土地价格非常昂贵，例如朱拉隆功、巴吞旺等，土地价格昂贵，导致公寓每平方米售价20万泰铢及以上，这对泰国客户来说是一个限制。
但如果是租赁或租赁土地，如果有50-99年的长期租约，开发商可以以降低20%-30%的较低价格出售。长期土地租赁让银行敢于借款给客户购买公寓，就如同增加了泰国人在城市生活的机会。
目前，因为土地成本昂贵，外环路上的独栋别墅价格为1000万泰铢。城市人主要在城市工作，最重要的是，地主们开始为子孙保留资产，不出售土地，长期租赁合同是一种解决方案，允许出租更多土地用于城市的住房开发。预计价格比30年短期租赁的价格要便宜，此前，土地租赁主要用于开发办公零售项目。未来，肯定会有更多的住宅开发利用租赁土地。
2. B to B商业模式：用于住宅开发的土地租赁，为开发商提供增加常规收入组合或经常性收入的机会。因为建造房屋-公寓出售租赁权或长期租赁权可以让客户一次性支付租赁费，例如，价格为500万泰铢，客户首次支付100万泰铢，然后分期付款，这是公司的固定收入，或者如果可以修改50-99年长租的法律，银行会更加宽松并支持贷款，可以让目前贷款失败问题减少50%-70% 的高水平。
18个房地产协会支持
住房开发协会名誉会长伊萨拉补充道，18家房地产行业协会支持赛塔政府关于将租赁期延长至99年并将外国购买公寓配额扩大75%的建议，建立可持续的房地产业务结构，让外国人居留的组织管理准确、公正、透明，为国家经济、社会和各阶层人民谋取最大利益。